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１．土地國有與集體所有之區別及其實益
台商赴大陸投資，面臨土地問題，首先必須區別該土地究係國有土地抑或集體所有的土地，此影響到土地使用權出讓程序之不同。一般而言，從地域分佈上，城市市區之土地多為國有土地，而農村及城市郊區之土地為集體所有的土地。但亦不盡如此；如國營企業所有之農村土地，仍為國有土地，甚至某些未開發之山林荒地等，亦屬國有土地；另一方面，大陸城鎮土地，由於城市之不斷發展，新設建制市的地市亦不斷湧現，這些原本為農村之新城市，其土地亦可能仍屬集體所有的土地。
國有土地與集體所有土地之區別實益，在於如為國有土地，其使用權之出讓，不須經過徵用程序，得由土地管理單位逕自為之；反之，集體所有土地使用權之出讓，必須經過徵用程序，而征用過程中所產生之土地補償費和安置補助費等費用，可能須由台商負擔；是以台商投資，應預為評估。
建議台商想取得大陸不動產時，應直接向大陸土地主管部門洽詢，具體了解交易土地究屬國有土地或集體所有土地，最好取得書面的土地使用權證或所有權證的證據，切勿盡信土地現時實際使用單位片面之詞，以免滋增風險。
２．大陸土地所有權制度之演變
為了明白上述國有（全民所有）與集體所有土地的區別，有必要將大陸土地制度的演變歷史，加以介紹。
大陸四十年來土地所有權制度之演變，可分為四個階段：第一階段，在一九四九年中共取得大陸政權後，實行土地改革，將城鎮土地全部收歸國有，農村部分，將地主土地沒收分配予農民率作使用。此階段，農村土地大部分均屬農民私人所有；第二階段，土地改革後不久，至一九五五年左右，中共展開合作化運動，有所謂初級農業社之產生，農民將其私有土地入股於初級農業社，集體經營率作土地。此階段，農民名義上仍保有土地所有權；第三階段，一九五六、五七年期間，中共開始推行高級聖業合作社，聖民必須把私有土地轉為合作社集體所有，因此，農民即喪失其名義上私有土地之所有權，甚至進入人民公社時期，農地所有權均為集體所有。此階段之特徵，即土地集體所有、集體共同率作、集體共同經營及集體共同使用，換言之，名義上土地為大家所有，然實質上等於大家都沒有；第四階段，自一九七九年改革開放以後，雖仍維持集體所有制度，但對集體所有土地的使用允許私人承包經營，至此，確定大陸土地所有權與使用權兩權分離。
沿襲至今日，大陸土地所有權可分為城鎮市區之土地屬國有與農村土地屬集體所有二制並存，而且，因為城鎮逐漸「長大」，台灣地區人民實無法明確區分國有或集體所有，而只是含混的以為是公有而已。
３．大陸合作方是否取得土地使用權
台商赴大陸投資不動產，與大陸企業、單位洽商合作或交易「不動產」事宜時，應究明該企業、單位所擁有之土地使用權之性質及其權限。
蓋大陸企業、單位取得土地使用權之來源方式可能有二：一三數為經由土地管理部門出讓而取得；二多數為無償取得劃撥土地之使用權（行政劃撥）。在後者情形，由於大陸企業、單位係長久以來無償使用該劃撥土地，其使用權受有限制，不得未經批准擅自轉讓、出租、抵押等，因之通常亦無出讓土地使用權與台商之權限，除非經過土地管理局征用、辦妥土地使用權出讓手續。
４．台商取得土地使用權之途徑
台商取得大陸土地使幅權之途徑，在實務上常見的方式有二：一即合法正式地與大陸土地管理部門簽訂土地使用權出讓合同；二八自大陸現實使用土地之單位或企業處取得使用權利。第二種方式，可能藉由租約、合作或合資合同而取得土地之使用，但與真正取得土地使用權（即出讓方式），尚有區別，將因合資期間終止被收回，因之，台商應確切認識其土地使用權取得的方式，以掌握該使用權之權利範圍。
５．台商與大陸合資，是否可依出資比例取得土地使用權
合資設廠或企業，是目前台商赴大陸投資之流行模式。合資時，如雙方投資額各佔百分之五十，台商通常以資金或機器出資，大陸方面則多以廠房及土地使用權，與台商合資。此時，許多台商常誤以為透過合資方式，有按出資比例享有土地使用權之權利，因之，在計劃利潤時，亦誤將土地增值收益算入。
事實上，依大陸相關規定，合資時，台商所投入之資本或機器，固然應按出資比例為台商與大陸方面共有，但土地使用權部分，台商卻不見得能按出資比例取得期權利。蓋大陸合資單位、企業，恐怕並真正取得土地使用權，尤其是在無償取得使用之情形。當合資屆滿或中途終止時，台商可能不能按合資比例分配土地使用權。
所以，台商在考慮合資取得土地使用權時，最好的方式是由大陸土地管理部門直接將土地使用權出讓予合資企業，而勿透過大陸單位間接享有使用權。
６．土地使用權之出讓與轉讓，有何不同
台商赴大陸投資，應精確認識下列兩個法律名詞，即土地使用權的出讓與土地使用權的轉讓，所謂土地使用權的出讓，係指台商自大陸土地管理部門取得土地使用權，換言之，即由代表大陸行使土地管理權之土地管理局將土地使用權出讓予台商，其法律關係為大陸政府與台商間之交易行為，性質上屬第一級市場。至於所謂土地使用權的轉讓，係指自大陸政府取得土地使用權之受讓者，經過相當投資後，再將其使用權轉移予後手，其法律關係為民間與民間之交易行為，性質上則屬第二級市場。
又以一般通稱之「批租」，即指土地使用權之出讓。
７．申請土地使用權時，應行注意之事項
台商申請土地使用權時，常涉及三角關係，應行注意。即台商通常僅向土地目前使用單位，交涉有關取得土地使用權的代價及其地上建築物補償之閶題，交涉談妥後，台商即誤以為成交。惟實際上，土地現實使用單位僅有使用權而已，並不一定有「出讓」使用權的權利，土地所有權仍屬國家，出讓使用權的權限屬於土地管理部門，故台商仍須再向土地管理部門申請，取得使用權證後，才真正享有土地使用權。
８．土地使用權之出讓方式
大陸土地使用權之出讓方式有三種，即協議、招標和拍賣。招標和拍賣，均在公開場合為之，且參加招標、拍賣之土地有限，故價格較高昂；至協議方式，因經雙方協商，故土地價格比較彈性。因之，台商宜以協議方式取得土地使用權，較為有利。
９．土地使用權之年限問題
大陸土地制度，使用權附有年限是其特色所在。一般而言，大陸人民日常生活，並不特別感受土地使用權年限之存在。但對外資、台商，大陸法令卻有明白規定使用年限。目前大陸各地對出讓期限規定不一，大抵為二十年至七十年不等，且按其用地性質不同，如商業用地為二十年；工業用地為三十年；建築用地為五十年，但此亦非絕對標準，例廣州市區住宅用地的出讓期限最長可達七十年。此外，大陸法令雖有明文規定，但實際執行上並非均如此嚴格，故台商可視其情形與大陸方磋商，取得突破。
土地使用權期限屆滿時，使用權收回，且其地上建築物亦一併收歸國有，雖另有規定在限期屆滿前六個月，可申請延長，但對於延續，大家都還沒有經驗，台商仍不可太樂觀。而且延誤時仍須補辦出讓手續，並依當時標準繳納出讓金。
１０．台商取得土地使用權後，在用途上應注意哪些事項
台商自大陸國土局取得土地使用權時，應注意土地用途之限制。按大陸除國土局外，尚有都市規劃局等部門，在土地使用權確定前，均會依大陸城市總體規劃，編制出所出讓土地之建設規劃條件或用途，且該等部門之公告或說明，有時並不清楚明確，故台商應特別注意。
在深圳即曾有投資者，因土地用途在拍賣公告中交待不清楚，而致投估算價格過高，與國土局發生爭端。該案結果是土地使用權被收回，已付定金亦不退還，故投資者對出讓條件中用途限制之相關文件，不可忽視。
１１．台商可否將土地使用權轉讓
台商取得土地使用權，有時是為了獲取使用權轉讓之差額利潤。如有此想法，須特別注意大陸土地使用權轉讓之規定。與台灣制度不同，除須具備一定文件外，一般情形，尚有下列三種限制：一、轉讓採允許主義，即須經過土地管理部門之批准；二、須投入開發建設的資金達投資總額一定比例，如杭州、青島、福州、廈門、寧波等市，規定有完成投資已達投資總額的百分之二十五等。三、增值結果致轉讓價過高，亦有可能遭到行政干預。
１２．土地使用權之轉讓，須否繳交增值稅
土地使用權轉讓時，發生增值，是否應繳納增值稅？早在一九九三年以前，廣州、寧波及青島等地就有增值稅的單行規定。在廣州，係按累進稅率征收增值費，即增值１０％以上至１００％的，按增值額的１５％收取增值；增值額１００％以上至２００％（含２００％）部分，按３０％收取；增值２００％以上至３００％（含３００％）部分，按４０％收取；增值３００％以上的部分，按５０％收取。在寧波及青島，則規定土地增值額６０％的增值費。在二、三年前，筆者就在多數場合，預測土地增值稅可能會在二、三年內出增值稅的規定，採累進稅率，從百分之三十到百分之六十（詳見第六意）。由土地增值稅新規定的教訓，台商應體會到，大陸的法律制度變化的原則：試點、實驗、推廣。
１３．大陸房屋之二手市場如何
大陸因土地使用權附有期限，隨著時間之經過，期限之縮短，對房屋之二手市場（即一般所稱之中古屋市場），造成相當不利之影響。舉例言之，台商如購得五十年使用期限之土地上房屋，經過四十年才欲將房屋出售，對買受人而言，期限僅剩十年已無買的價值，還不如購買新建房屋，使用期限較大。因之，在大陸土地使用權附有年限之制度未改變之情況下，大陸房屋之二手市場前景並不看好。
１４．大陸房地產市場有那些不利之因素
投資大陸之房地產，應考慮下列不利因素：
房地之出賣人為第幾手？在大陸土地使用權附有年限之規定下，出賣人如為第二手以後者，買受人買受之房地用權期限將越短，其再轉讓之市場亦不看好。
房屋如非出賣人自建，應考慮出賣人是否獲得興建者之授權及房價是否經過哄抬而過高。
大陸房地產後市市場風險性高，外人可買賣之房屋限於人為控制之特定範圍內及特定房地產開發案，短期內或有供不應求之盛況，然因大陸土地遼闊，如大陸方面見有利可圖，一窩蜂地推出許多房地產開發案，則又會造成供過於求之局面。因此，大陸房地產市場，風性很高，台商投資應審慎為之。
房地產價格彈性大，大陸房地產市場因屬人為控制之市場，房地產價格受許多非市場因性之影響，因此磋商交易，價格深具彈性。
另外，政府尚未開放投資大陸不動產，也是一項不利因素。
１５．內銷房與外銷房
在大陸，房地產是一個相當由政策來區隔，這不僅會影響投資者或購屋者的權利，同時，也會影響市場的供需和前景，不弄清楚的話，對市場的判斷，也必然造成錯誤。有了上述對大陸房地產制度的基本認識以後，台商接著應去了解，大陸對台商搞房地產的基本政策。
雖然，在鼓勵台胞投資的二十二條規定中，明白規定台胞可以購置房地產及依法取得土地使用權，開發經營，但在實際上，限制頗多，並不是想要怎樣投資就可以投資，依目前大陸的基本政策，台商投資房地產，多被限制在參與生地的成片開發、參與舊城區改造、工業廠房或配套等方面，至於，純住宅類的項目，則被嚴格控制。
因此，如果台商看中營建住宅內銷給大陸單位或有錢的個體戶，是受到管制的，除非是大陸認為高檔的、難度大的，台商必須以各種關係突破這些標準。
有人問：在大陸投資不動產是否只能外銷百分之二十？顯然，依他的經驗，他接觸過的案子是百分之二十外銷。其實，外銷多少？內銷多少？應在取得土地使用權合同及合資合同或章程中確定，並由審批機關批准，並不是固定多少的比例。
如果申請將「內銷房」改為「外銷房」，幸運獲准的話，可能也須要補繳地價、公共設施配套費、能源交通重點基金、營業稱、企業所得稅等等稅費。
１６．預售制度
在大陸房地產預售，必須取得下列執照或許可：
１、必須要有房地產開發公司的執照，才可以進行房產的預售；其次大陸對房地產的預售，政策上限制外 商獨資經營，目前也隨著經濟改革開放，似乎有逐漸在這個政策鬆動的現象，但是未來發展如何？還 有待觀察。
２、房地產開發公司，要預售房屋須先取得建築許可證。
３、必須要取得預售許可，而預售許可並不是可以任意取得的，除了必須要前面所提的，由房地產開發公 司，取得房地產建築許可證外，又必須提出證據證明，已經在整個計劃裏面投入資金達到一定的比例 （通常百分之二十五），經過主管機關驗資，提出驗資證明，證明確實做了這麼多資金的投入，在這 種情形下，才會核准預售，而由主管機關發給預售證。
所以說，大陸目前是承認了房地產的預售制度，但是房地產預售，還是有許多的限制，必須要按照規定，才是一個合法的預售行為，否則是違法。
１７．抵押代款
台商去大陸做生意，最困難的就是在大陸很難獲得貸款，必須靠非常好的人際關係才有可能取得貸款。在房地產抵押貸款方面也是一樣。
大陸規定，以土地使用權抵押，原則上必須已經在土地上投入投資計劃的百分之二十五以上之資金，才可以抵押或拍賣，因而，發生實務執行上的困難。例如，在上海曾發生一個糾紛，某房地產公司以土地使用權向銀行抵押貸款，貸款以後，由於經營上的原因，無力再繼續經營，照理說，行應可以拍賣其土地使用權，但是，土地管理單位提出該土地開發投資未達投資額的百分之二十五，所以土地使用權不能拍賣、轉讓。就這樣耽擱了很久，最後，靠關係協調才獲得解決，由此可見，的陸抵押貸款的制度、法令仍有待進一步完善。 |
